Algemene Ontwikkelingen

Het grondbeleid heeft raakvlakken met diverse beleidsterreinen van de gemeente.
Te noemen zijn:

• ruimtelijke ordening, gebaseerd op de structuurvisie en uitgewerkt in bestemmingsplannen;
• woningbouw, beleidsmatig vastgelegd in de Woonvisie;
• economische zaken (bedrijventerreinen);
• verkeer en vervoer, met als beleidskader het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoers Plan (GVVP);

De opgave is om het instrumentarium van het grondbeleid (aankopen, Publiek Private Samenwerkingen (PPS’en), exploitatieovereenkomsten, exploitatieplannen, Wet voorkeursrecht gemeenten, onteigening, gronduitgifte e.d.) zodanig in te zetten, dat dit optimaal bijdraagt aan de realisering van de doelstellingen van de bovenstaande beleidsterreinen.

Bij de totstandkoming van het programma dat is opgenomen in de in juni 2018 vastgestelde grondexploitaties is rekening gehouden met marktontwikkelingen, de ontwikkeling van de regionale woningbehoefte en de provinciale woningbehoefteprognoses. De economie zit in de lift en de huizenprijzen stijgen verder. De toenemende bouwkosten kunnen leiden tot minder stijging van de (residuele) grondprijzen. De ontwikkeling van de provinciale woningbehoefte en de daaruit voortvloeiende (verdeling van) bouwmogelijkheden vormt een aandachtspunt.

De rente is de afgelopen jaren gedaald en blijft laag. De kans is groot dat de rente door de stijgende inflatie, het beleid van de Europese bank en de ontwikkelingen op de wereldeconomie op langere termijn weer gaat stijgen. Het effect van een stijging zal de eerste jaren beperkt blijven, gezien het relatief beperkte aandeel van nieuwe leningen / gewijzigde rentes op het totaal van de leningenportefeuille.

Ook internationale ontwikkelingen spelen een rol, zoals mogelijke nadelige effecten als gevolg van de handelsoorlog die is ingezet door de Verenigde Staten, de naderende Brexit en de onzekerheid over het economisch beleid in Italië. Er zijn veel ontwikkelingen die een weerslag kunnen hebben op het (inter)nationale economische klimaat. Het blijft nodig om deze ontwikkelingen tijdig te signaleren en waar mogelijk te anticiperen.

Ontwikkelingen wet- en regelgeving
Op het gebied van de Vpb (Vennootschapsbelasting) zijn na de invoering van de vennootschapsbelastingplicht in 2016 nog de nodige vraagstukken onbeantwoord gebleven. De belastingdienst heeft nog geen duidelijkheid verschaft. Gemeentes hebben tot 1 oktober 2018 uitstel gekregen voor het indienen van de eerste belastingaangifte over het boekjaar 2016. Deze aangifte is voor Heusden inmiddels gedaan. Het zou mooi zijn als landelijk op grond van de ingediende aangiftes snel duidelijkheid ontstaat over de interpretatie(s) van de vennootschapsbelastingplicht.
De nieuwe Omgevingswet zal op termijn ook effect hebben op ons grondbeleid. Halverwege 2017 werd bekend dat de invoering van de Omgevingswet (die was gepland in 2019) zal worden uitgesteld.  

Wijziging in BBV

De doorgevoerde wijzigingen uit het BBV van 2016 zijn al wel meer gemeengoed. In de jaarrekening 2017 zijn aanvullend nieuwe regels rondom winstneming bij grondexploitaties toegepast. Dit heeft ook gevolgen gehad voor het verloop van de winstnemingen in de begroting.

De post ‘niet in exploitatie genomen gronden (Niegg)’ komt op termijn te vervallen. Voor deze post geldt een overgangsregeling tot en met 31-12-2019. Dat is de termijn waarbinnen de betreffende gronden tot ontwikkeling moeten zijn gebracht. Als dat niet lukt voor die tijd, moeten de betreffende gronden worden afgewaardeerd naar marktwaarde van de dan geldende bestemming en worden overgeboekt naar de materiële vaste activa (voorraad strategische gronden). Bij de gemeente bleef het saldo van de Niegg in de jaarrekening 2017 beperkt tot € 0,5 miljoen.

Vennootschapsbelasting Grondexploitaties
Vanaf 1 januari 2016 werden ook gemeenten vennootschapsbelastingplichtig. Gemeenten moeten sindsdien op grond van de ‘Wet modernisering Vpb-plicht voor overheidsondernemingen’ ook vennootschapsbelasting betalen wanneer zij fiscale winst behalen met commerciële activiteiten. Dat kan ook met grondexploitaties zijn.

De gemeente Heusden heeft bij de invoering van de Vpb-plicht een fiscalist ingeschakeld om te beoordelen in hoeverre de gemeente vennootschapsbelasting moet gaan betalen. Op basis van een inventarisatie van belaste activiteiten en fiscale resultaten, ziet het er bij de totstandkoming van de begroting (halverwege 2018) naar uit dat de gemeente Heusden over de jaren 2016 en 2017 (rekening houdend met de ingenomen standpunten) per saldo geen Vpb verschuldigd is. De aangifte 2016 is inmiddels ingediend en de aangifte over 2017 volgt naar verwachting nog in 2018. Het (per saldo negatieve) fiscaal resultaat over deze jaren kan worden verrekend met toekomstige positieve fiscale resultaten. Over de toekomstige boekjaren kan afhankelijk van de uiteindelijke resultaatontwikkeling een klein positief fiscaal resultaat ontstaan. Gezien de mogelijkheden om positieve resultaten over de afgelopen en komende jaren te verrekenen met negatieve resultaten is per saldo in deze begroting nog geen sprake van een Vpb-last in de eerstkomende jaren.

De eerste jaren na de invoering van de belastingplicht verwachten we dus op basis van de ingenomen standpunten geen materiële Vpb-last. Het blijkt vooralsnog niet mogelijk om hierover duidelijkheid te krijgen vanuit de belastingdienst. Mocht blijken dat de gemeente toch in de heffing van vennootschapsbelasting wordt betrokken, dan bestaat het risico van een relatief hoge heffingsrente (8%) over de dan alsnog (over eerder jaren) verschuldigde belasting. Om die reden hebben we de belastingdienst verzocht om een voorlopige aanslag op te leggen over het boekjaar. Daarna zijn ook voorlopige aanslagen opgelegd over 2017 en 2018. Als de opgelegde aanslagen inderdaad overbodig of te hoog blijken te zijn, krijgt de gemeente de vooruit betaalde vennootschapsbelasting weer terug.

Inzoomen op de positie van Heusden
Door de economische voorspoed is het gelukt om de boekwaarde van de grondexploitaties flink terug te brengen. Toch blijven de boekwaardes op de grondexploitaties nog aanzienlijk. Het streven bestaat om die boekwaardes in de loop van de jaren terug te verdienen. Waar nodig werden eerder al verliesvoorzieningen gevormd.

Een groot deel van de boekwaarde heeft betrekking op de projecten De Grassen en Steenenburg. Voor de realisatie van de opbrengsten in de Grassen is het van belang dat de ontsluitingsweg (GOL) op termijn doorgaat. Het provinciaal inpassingplan is eind juni vastgesteld. Voor Steenenburg vormt een herziening van het bestemmingsplan met daarin de benodigde bouwmogelijkheden uiteindelijk een belangrijke horde die genomen moet worden om geplande opbrengsten te kunnen realiseren. Het voorontwerp bestemmingsplan is gepland in 2018.

Economische tendens
De gunstige economische omstandigheden dragen bij aan de verkoopbaarheid en aan realisatie van geplande opbrengsten. Voor wat betreft de woningverkoop blijven de verwachtingen gunstig. Zo lopen de verkopen in De Grassen, Dillenburg, De Gorsen en Geerpark goed. De aantrekkende markt zien we in 2018 ook terug bij de verkoop van de bedrijventerreinen en dan met name in Metal Valley waar de belangstelling groot is.

Om te kunnen blijven profiteren van de huidige markt, is het van belang dat ook de realisatie van de Steenenburg (Poort van Heusden) en de vervolgfasen van de Grassen snel mogelijk worden gemaakt. Daarvoor is een bestemmingswijziging noodzakelijk die voor de Grassen afhankelijk is van het GOL en van de ontwikkelingen in de provinciale woningbehoefteprognoses. Het lijkt daarbij strijdig dat er landelijk gestuurd wordt op meer woningen, terwijl de regionale prognoses meer woningbouw op korte termijn dreigen te belemmeren.